O que faz um advogado especialista em SPU, terreno de marinha e aforamento

Um advogado especializado em terrenos de marinha e patrimônio da União, trabalha numa área bastante específica que mistura Direito Imobiliário, Administrativo, Patrimonial, Urbanístico e Ambiental.

A SPU administra os terrenos de marinha e seus acrescidos, inclusive questões de demarcação, ocupação, aforamento, cessão e alienação.

Na prática, esse advogado pode atuar em:

• Demarcação da Linha do Preamar Média (LPM/1831): contestar ou defender a inclusão de determinado imóvel como terreno de marinha e analisar plantas, mapas, documentos históricos e elementos técnicos.

• Defesa administrativa perante a SPU: impugnações, recursos, notificações, processos de regularização e discussões sobre a titularidade ou ocupação.

• Aforamento: análise do direito ao domínio útil, inclusive hipóteses de aforamento gratuito previstas na legislação patrimonial.

• Inscrição de ocupação e regularização: verificar qual instrumento jurídico é aplicável ao imóvel e como regularizar sua situação perante a União.

• Laudêmio, foro e taxa de ocupação: conferir a cobrança, sua base de cálculo e sua incidência, inclusive em operações imobiliárias. O laudêmio, por exemplo, corresponde em regra a 5% do valor do terreno, excluídas as benfeitorias.

• Compra e venda de imóveis: fazer a due diligence patrimonial antes da aquisição, identificando riscos relacionados à SPU, matrícula, cadeia dominial, ocupação e eventuais débitos.

• Conflitos entre matrícula e patrimônio da União: especialmente quando existe título particular antigo, registro imobiliário e posterior pretensão da União sobre a mesma área.

• Regularização de imóveis litorâneos: especialmente em áreas urbanizadas, praias, ilhas, áreas acrescidas e zonas de interesse turístico ou imobiliário.

• Ações judiciais: quando a discussão administrativa não resolve a questão, inclusive em demandas contra atos da União/SPU.

• Interface com Direito Urbanístico e Ambiental: porque a situação patrimonial do imóvel não resolve, por si só, questões de licenciamento, ocupação da faixa costeira, acesso à praia, APP, ordenamento territorial e legislação municipal.

O ponto mais sofisticado não é simplesmente “regularizar um terreno na SPU”. É descobrir qual é juridicamente a situação daquele imóvel e qual direito efetivamente pertence ao particular e qual pertence à União.

Por exemplo, pode haver uma situação em que o proprietário tenha registro imobiliário, cadeia dominial antiga e boa-fé, mas a SPU posteriormente sustente que determinada parcela integra terreno de marinha. Nesse caso, é necessário cruzar registro, cadeia dominial, legislação patrimonial, demarcação da LPM, documentos históricos e processo administrativo.

É justamente aí que a especialização pode ter grande valor: não tratar todo ocupante como simples “invasor” nem todo imóvel registrado como necessariamente privado, mas reconstruir juridicamente a história dominial do imóvel.

E isso ganha especial relevância em conflitos envolvendo praias e faixa costeira, nos quais patrimônio da União, propriedade privada, acesso público, urbanismo e proteção ambiental podem se sobrepor.

Em uma frase, eu definiria essa atuação assim:

Advocacia especializada na identificação, defesa, regularização e solução de conflitos envolvendo imóveis sujeitos ao regime jurídico dos terrenos de marinha, acrescidos e demais bens da União, perante a SPU e o Poder Judiciário.