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Prof. Georges Humbert - Da usucapião especial de imóvel urbano

Publicação Da usucapião especial de imóvel urbano

Da usucapião especial de imóvel urbanoData de Publicação: 18/06/2020

Segundo Caio Mário da Silva Pereira:
usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Mais simplificadamente, tendo em vista ser a posse que, no decurso do tempo e associada às outras exigências, se converte em domínio, podemos repetir, embora com a cautela de atentar para a circunstância de que não é qualquer posse senão a qualificada: Usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada.

Esta forma de usucapião é espécie de um gênero de instituto jurídico que reconhece a denominada prescrição aquisitiva, ou, em outros termos, o direito de um possuidor de imóvel obter o título de propriedade, incluindo o domínio, com o passar do tempo. Contudo, não se confunde com uma outra, mais comum, denominada de usucapião ordinária, prevista pelo art. 1.242 do Código Civil. Tampouco se estar a tratar da Usucapião Extraordinária do art. 1.238, CC. Aqui se coloca espécie de usucapião peculiar, cuja disciplina jurídica está insculpida no art. 183 da Constituição e regulamentada a partir do art. 9° e 10° da Lei Federal 10.257/01, o Estatuto da Cidade, podendo se dar em caráter individual ou coletivo.

4.3.2 ? Hipótese de incidência e procedimentos

É direito subjetivo individual daquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, o de adquiri o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, sendo o título conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, caso tenham habitado e convivido no mesmo lar.

Por sua natureza social e para fins específicos de moradia, o direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez, sendo certo o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

De outro lado, tem-se a possibilidade de usucapião coletivo, diante da existência da realidade social das cidades onde há áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não é possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Estas também são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Nesta hipótese, o possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

Destacam-se, nesta modalidade, as questões processuais. O usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis e na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

Após reconhecido e declarado pela autoridade judiciária competente, o condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

Neste passo, disciplina também o já citado art. 10 que as deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Outra norma processual relevante está no art. 11, pelo qual, na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.

Já o art. 12 autoriza como partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I ? o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; II ? os possuidores, em estado de composse; III ? como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

Demais disso, sempre na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público e, presumidamente pobre por lei, o autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis, independentemente de qualquer prova neste sentido.

Finalmente, a usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis e o rito processual a ser observado é o sumário.
Temos, desta forma, as seguintes regras e procedimentos para aplicação do instituto.

Na usucapião especial individual: 1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 5 (cinco) anos; 2. Área urbana de até 250m2; 3. Ser utilizado para a sua moradia ou de sua família; 4. Não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano; 5. Não será conferida a propriedade por usucapião especial urbana mais de uma vez. No coletivo: 1. Área urbana com mais de 250m; 2. ocupação por população de baixa renda que façam do imóvel sua moradia habitual; 3. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 5 (cinco) anos; 4. Impossibilidade de identificação da área ocupada por cada possuidor; 5. não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Em qualquer hipótese há impossibilidade de usucapião de imóveis públicos.

Georges Humbert
Advogado Ambiental Advocacia Imobiliário


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