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Prof. Georges Humbert - Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

Publicação Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

Do parcelamento, edificação ou utilização compulsóriosData de Publicação: 15/06/2020



Na definição legal da Lei Federal n.º 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, amparada na doutrina de Diógenes Gasparini, parcelamento é a divisão em lotes de uma área ou gleba situada em zona urbana ou de expansão urbana.

A recorrente lição de José Afonso da Silva, parcelamento urbanístico do solo é o processo de urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas

Define-se, assim, gleba como a porção de terra em que técnica e legalmente pode ser aprovado e implantado um parcelamento, sob a forma de loteamento ou desmembramento, e lote como a porção de terreno que tem ao menos uma frente para a via pública, imprestável tecnicamente para a implantação de um parcelamento.

Ao cabo, colhe-se que o ?desmembramento?, o ?desdobro do lote? e o ?reparcelamento?. Noutras palavras, ?loteamento? é a divisão das quadras em lotes com frente para logradouro público, enquanto o arruamento (...) consiste no ?enquadramento? da gleba por sua divisão em quadras. Se se traçarem quatro ruas formando uma quadra, já se pode dizer que houve arruamento; mas a formação de um lote já não basta para caracterizar o loteamento. Este éum tipo de parcelamento do solo que se configura no retalhamento de quadras para a formação de ?unidades edificáveis? (lotes) com frente para via oficial de circulação de veículos.

Com efeito, Lei Federal de Parcelamento, em seu art. 2º ainda determina que o parcelamento poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Neste passo, o § 1º do citado dispositivo define loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Em sequência, o § 2º da multimencionada norma define o desmembramento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes

Já a edificação, segundo Hely Lopes Meirelles é ?a obra destinada a habitação, trabalho, culto, ensino ou recreação. Prossegue o autor lecionado que ?a edificação não se confunde com a expressão construção, posto ser esta gênero da qual aquela é a espécie. A construção, como realização material, é toda obra e executada, intencionalmente, pelo homem?. E arremata, didaticamente, que nas edificações distingue-se o edifício das edículas, consignando que ?o primeiro é a obra principal, enquanto que as edículas são as obras complementares.?

Finalmente, com apoio na lição de Fernando Dias Menezes de Almeida, o termo ?utilização compulsória? deve ser juridicamente compreendido como o de construção de acordo com o coeficiente de aproveitamento do terreno. E, com José Afonso da Silva, considera-se este - coeficiente de aproveitamento ? ?a relação existente entre a área total da construção e a área do lote. Se se quer implantar no terreno uma construção com área correspondente à do terreno, então, o coeficiente de aproveitamento é igual a 1,0?.

Trata-se de instrumento da política urbana nacional, fundamentado no art. 182 da Constituição e nos princípios da função social das cidades, da propriedade e do planejamento urbano, e disciplinado em caráter geral a partir do art. 4º da Lei Federal 10.257/01 (Estatuto da Cidade), de natureza administrativa ordenadora, cuja finalidade é estimular o desenvolvimento sustentável e impedir que propriedades imóveis urbanas deixem de ter aproveitamento consentâneo com as regras determinadas no plano diretor de desenvolvimento urbano municipal.
Com base nestas premissas, o §4º do art. 182 da Constituição e o 5º da lei 10.257/01, o Estatuto da Cidade, prescreveu que para incidir a exploração compulsória (parcelamento, edificação ou utilização), isto é, a indução do poder público ao particular ao cumprimento de uma dfas funções sustentáveis para a sua propriedade, sob pena de IPTU progressivo ou desapropriação sanção urbanista, são necessários os seguintes procedimentos:

Há um devido processo legal a ser cumprido, direitos e garantias do administrado proprietário a serem assegurados.

O primeiro deles é que a área objeto da incidência deste instrumento deve ser considerada urbana e estar incluída em plano diretor de desenvolvimento como suscetível à estas medidas e instrumentos de política urbana. Ademais, deve haver lei municipal específica, que pode ser ordinária somente com esse tema ou o prórpio plano diretor, fixando as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.

De outro lado, somente serão considerados subutilizados os imóveis cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente.

Preenchidos estes requisitos, o proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis, notificação esta que far-se-á pessoalmente ou, quando frustrada após três tentativas, por edital, publicado no Diário Oficial, em jornal de grande circulação e no site da transparência do poder público, se houver.

Depois disto o proprietário objeto da notificação terá um ano ou mais, a depender da lei municipal, para que seja protocolado o projeto de parcelamento, edificação ou utilização no órgão municipal competente, e de- dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
Por derradeiro, na forma do art. 6º da Lei 10.257/01, trata-se de uma obrigação real ou propter rem. Quer dizer que a transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização, sem interrupção de quaisquer prazos.

A hipótese de incidência, ou o cabimento da aplicação deste instituto, é para imóveis, de pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado, situado em áreas urbanas, inseridas em PDDU como sendo passíveis de exigibilidade das condutas do particular e posturas do poder público compatíveis com uma função social da cidade e da propriedade, nos termos da lei.


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