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Prof. Georges Humbert - Do direito de preempção urbanística

Publicação Do direito de preempção urbanística

Do direito de preempção urbanísticaData de Publicação: 23/06/2020

Do direito de preempção urbanística
Previsto a partir do art. 25 do Estatuto da Cidade e com fundamento constitucional nos princípios do planejamento urbano, função social da propriedade e função social da cidade, do art. 182 da Constituição, o direito de preempção confere ao Poder Público municipal o direito de exercer a preferência na aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

É saber, imóveis particulares, previamente registrados como de interesse público por Lei Municipal, somente poderão ser negociados se, antes, o Município for comunicado para, querendo, exercer a faculdade ou não de adquirir o bem no lugar do particular comprador, assumindo as mesmas condições da proposta originária entre as partes.

Este instrumento somente incide nas hipóteses em que lei municipal, baseada no plano diretor, delimite a área em que incidirá o direito de preempção e fixe prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência, para que esse direito, essa verdadeira prerrogativa em nome do interesse público e social da cidade, possa ser concretizado em determinados bens imóveis que seriam objeto de transação e empreendedorismo particular, mas que poderão ser mecanismo de execução de políticas públicas urbanísticas.

Tal direito do Município, em nome dos munícipes e interesse público que representa, fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma acima descrita, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.

Ademais, apenas justifica e é motivo determinante para a exteriorização do ato administrativo municipal concreto de definição da preempção em favor do poder público quando as áreas forem capazes e úteis a assunção das seguintes funções ou dotadas de alguns atributos estabelecidos no art. 26 do Estatuto da Cidade, a saber:
? regularização fundiária;
? execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
? constituição de reserva fundiária;
? ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
? implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
? criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
? criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
? proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

É a lei municipal, e não a vontade do poder executivo, nem mesmo decreto, que, em abstrato e em caráter inovador da ordem jurídica, deverá enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades enumeradas por este artigo, sendo, portanto, sendo o ato administrativo de preempção urbanística vinculado quanto aos motivos, mas não quanto a conveniência e oportunidade de exercê-lo ou não.

Para assegurar o cumprimento destas regras e o exercício da preempção pelo Município, o art. 27 do Estatuto da Cidade determina que proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.

À notificação mencionada será anexada proposta de compra assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de pagamento e prazo de validade. Ato subsequente, o Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada. Neste passo, transcorrido o prazo mencionado n sem manifestação, fica o proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada. Finalmente, concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.

Se houver fraude ou violação a este rito, ou se a alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de pleno direito, caso e que, como sanção, o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.


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