...CARREGANDO...

Prof. Georges Humbert - Outorga onerosa do direito de construir

Publicação Outorga onerosa do direito de construir

Outorga onerosa do direito de construirData de Publicação: 24/06/2020

Hely Lopes Meirelles ensina que ?o fundamento do direito de construir está no direito de propriedade?, sendo este, no dizer de José Afonso da Silva, dispõe que ?o direito de construir constitui uma das faculdades do direito de propriedade?, atualmente disciplinado, em caráter geral, pelo art. 1.228 do Código Civil, qual seja, o direito de usar, gozar e dispor de seu bem, podendo, assim, transformá-la, edificá-la ou beneficiá-la, a fim de que possa ser valorizado o imóvel, e, consequentemente, atender a função social da propriedade, da cidade, seguir o planejamento urbano, conferindo utilidade ao imóvel.

Eros Grau, em obra clássica de 1983, narra a origem e fundamentos da OODC:

A noção de solo criado desenvolveu-se inicialmente a partir da observação da possibilidade de criação artificial de área horizontal, mediante a sua construção sobre ou sob o solo natural. [...] Desenvolvidos, no entanto, novos estudos urbanísticos a propósito da idéia, passou-se a entender como solo criado o resultado de construção praticada em volume superior ao permitido nos limites do coeficiente único de aproveitamento

Marques Netto afirmando a necessidade da diferenciação entre os institutos, apesar da mesma gênese:
A outorga onerosa do direito de construir não substitui ou se confunde com a noção de solo criado. A onerosidade da outorga é, na verdade, uma conseqüência do estabelecimento do instituto do solo criado. Afinal, somente faz sentido prever a possibilidade de outorga onerosa [...] se preexistir a noção de que a edificação para além desses parâmetros constitui criação de solo à qual não corresponde um direito subjetivo particular.

Ao comentar o art. 28 do Estatuto da Cidade, assinala Carvalho Filho:

Município poderá apontar, no plano diretor, as áreas em que será viável ao proprietário ou ao titular do direito de construir a realização de edificações acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, desde que o interessado se prontifique a oferecer contrapartida pelo benefício recebido.

Em sede do Recurso Extraordinário nº 226942, o Supremo Tribunal Federal entendeu tratar-se o instrumento de verdadeira contraprestação, ou seja, um meio de compensação devido à sobrecarga da aglomeração urbana, nos seguintes termos ementados ?Não é tributo a chamada parcela do solo criado que representa remuneração ao Município pela utilização de área além do limite da área de edificação. Trata-se de forma de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana. 2. Recurso extraordinário a que se nega provimento?.

No mesmo sentido, o próprio STF:
EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LEI N. 3.338/89 DO MUNICÍPIO DE FLORIANÓPOLIS/SC. SOLO CRIADO. NÃO CONFIGURAÇÃO COMO TRIBUTO. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CRIAR SOLO. DISTINÇÃO ENTRE ÔNUS, DEVER E OBRIGAÇÃO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ARTIGOS 182 E 170, III DA CONSTITUIÇÃO DO BRASIL. 1. SOLO CRIADO Solo criado é o solo artificialmente criado pelo homem [sobre ou sob o solo natural], resultado da construção praticada em volume superior ao permitido nos limites de um coeficiente único de aproveitamento. 2. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CRIAR SOLO. PRESTAÇÃO DE DAR CUJA SATISFAÇÃO AFASTA OBSTÁCULO AO EXERCÍCIO, POR QUEM A PRESTA, DE DETERMINADA FACULDADE. ATO NECESSÁRIO. ÔNUS. Não há, na hipótese, obrigação. Não se trata de tributo. Não se trata de imposto. Faculdade atribuível ao proprietário de imóvel, mercê da qual se lhe permite o exercício do direito de construir acima do coeficiente único de aproveitamento adotado em determinada área, desde que satisfeita prestação de dar que consubstancia ônus. Onde não há obrigação não pode haver tributo. Distinção entre ônus, dever e obrigação e entre ato devido e ato necessário. 3. ÔNUS DO PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL URBANO. Instrumento próprio à política de desenvolvimento urbano, cuja execução incumbe ao Poder Público municipal, nos termos do disposto no artigo 182 da Constituição do Brasil. Instrumento voltado à correção de distorções que o crescimento urbano desordenado acarreta, à promoção do pleno desenvolvimento das funções da cidade e a dar concreção ao princípio da função social da propriedade [art. 170, III da CB]. 4. Recurso extraordinário conhecido, mas não provido. Recurso Extraordinário nº 3870475

É mais um caso em que plano diretor deverá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário, sendo aquele a relação entre a área edificável e a área do terreno, autorizado ao PDDU fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

O plano diretor é que definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área e nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Importante consignar que a lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I ? a fórmula de cálculo para a cobrança; II ? os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III ? a contrapartida do beneficiário.
Por derradeiro, os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 do Estatuto da Cidade, mencionado aqui no site.
direito ambiental urbanistico imobiliario outorga onerosa construir


Voltar

Publicações

Mais Publicações

Informações de Contato

  • Salvador - BA
    Tel. (71) 9.9999-0882
    Rua Ari Barroso, 22, Sl. 501,
    CEP 40.157-300
  • Brasília - DF
    tel. (61) 3024-8505
    SHS Quadra 6
    LT. 01, Cj.A, Bl.C, Sls. 1013
    CEP 70.316-000
  • E-mail: georges@humbert.com.br