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Prof. Georges Humbert - Desapropriação urbanística

Publicação Desapropriação urbanística

Desapropriação urbanísticaData de Publicação: 17/06/2020

Trata-se de uma forma constitucional de desapropriação específica para fins urbanísticos, isto é, para o cumprimento da função social da propriedade urbana.

Para melhor compreender a matéria é importante saber que a desapropriação, como gênero de atos administrativos de intervenção da administração pública na propriedade, tem natureza jurídica garantia fundamental ao direito propriedade, prevista no art. 5º da Constituição e disciplinada pelo Decreto Lei 3.365/1941, segundo a qual o Poder Público deverá, nos termos das leis, promover o procedimento administrativo e prévia e justa indenização, para que possa produzir o ato administrativo expropriatório e, assim, retirar a propriedade de quem quer que seja.

Vale dizer: sempre fundadas na supremacia do interesse público, existem três formas ou procedimentos de desapropriação, uma ordinária e duas sancionadoras.

A ordinária será sempre em razão de uma necessidade ou utilidade pública, ou ainda diante do interesse social, a ser declarado mediante ato próprio, e o pagamento ao expropriado deverá ser em dinheiro.

Uma das espécies sancionadoras é a desapropriação para fins rurais, em desfavor de quem não confere a mesma uma função social rural, e cujas peculiaridades são: 1 - o imóvel tem que ser rural; 2 - não esteja cumprindo sua função social; 3 - pagamento em títulos da dívida agrária, resgatáveis no prazo de até vinte anos; 4 ? Fundamento constitucional nos arts. 184 a 186 da Constituição.

A segunda espécie de desapropriação sancionadora é esta aqui em debate, para fins urbanísticos, em desfavor daquele que não cumpre a função social da propriedade urbana, e cujas peculiaridades são: 1 ? somente pode ser aplicada pelo Poder Público municipal; 2 ? somente pode incidir em área urbana, delimitada mediante lei específica e incluída no plano diretor de desenvolvimento urbano; 3 ? somente pode ser aplicada após prévia tentativas de parcelamento ou edificação compulsórios, aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; 4 - pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas; 5 ? Disciplinada pelo art. 182 da Constituição e pelo art. 8º Lei Federal 10.257/01.

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

Entende-se esse poderá como deverá, um verdadeiro dever-poder de agir do Município em favor da coletividade, pois, consoante ensina Hely Lopes Meirelles, "se para o particular o poder de agir é uma faculdade, para o administrador público é uma obrigação de atuar, desde que se apresente o ensejo de exercitá-lo em benefício da comunidade.

Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.

Questão polêmica é a do §2º do art. 8º, segundo o qual o valor real da indenização: I ? refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei; II ? não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

Ora, por força mesmo do quanto disposto da Constituição Federal em vigor, o expropriado tem o direito a perceber a indenização, a qual deverá ser sempre justa e em dinheiro. Indenização justa, na precisa lição de Maria Sylvia Zanella Di Pietro, é aquela que apure um valor considerado necessário para recompor integralmente o patrimônio do expropriado, de modo que não sofra nenhuma redução, englobando o valor do bem expropriado, com todas as benfeitorias, os lucros cessantes, os danos emergentes, os juros compensatórios e moratórios, os honorários advocatícios e a correção monetária.
Estabelece-se, outrossim, que a fixação deste valor deve ser arbitrada de acordo com o CPC, que prevê a necessidade de avaliação judicial do bem expropriado. Contudo, faculta, ainda, que o valor seja apurado com base em critérios fiscais, leia-se, valor venal do imóvel para efeito de cobrança do IPTU.
A existência de duas formas legais para cálculo desse valor resulta controvérsia. Afinal, o valor do depósito deve ser arbitrado em conformidade com o CPC ou ao quanto predisposto no §2º art. 8º parágrafo? A quem cabe esta escolha?
Neste diapasão, o STJ já assentou jurisprudência que para imissão provisória na posse em desapropriação ordinária é indispensável a produção de laudo judicial de avaliação provisória, a fim de assegurar-se a justiça da indenização.
"ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. AVALIAÇÃO PRÉVIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 15 DO DECRETO-LEI N. 3.365/41. PRECEDENTES. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a imissão provisória em imóvel expropriando somente é possível mediante prévio depósito do valor apurado em avaliação judicial provisória, não havendo de ser substituída por mera avaliação efetuada por entidade particular. Ausência de violação do art. 15 do Decreto-Lei n. 3.365/41. 2. Recurso especial conhecido e não-provido."(REsp 181407 / SP)
IMÓVEL EXPROPRIANDO. PRÉVIO DEPÓSITO DE VALOR APURADO EM AVALIAÇÃO JUDICIAL PROVISÓRIA. EXIGÊNCIA. - "A imissão provisória em imóvel expropriando, somente é possível mediante prévio depósito de valor apurado em avaliação judicial provisória." (IURESP 19.647/SP-Humberto). - Recurso improvido.(AgRg na MC 5000 / RJ)

Já o STF posiciona-se no sentido diametralmente oposto, em decisões antigas que talvez não mais reflitam o atual posicionamento da nova formação dessa Corte.

Entendemos que ao STJ assiste razão. Primeiramente porque a norma Constitucional assegura o direito à percepção de uma indenização justa, e que, portanto, refletir o real valor do dano sofrido pelo expropriado, deve ser o valor de mercado do bem e não aquele fixado unilateralmente pelo Poder Público para efeitos meramente fiscais.
Já é tempo de ser revista pela Egrégia Corte Suprema a constitucionalidade dos dispositivos que permitem indenização sem a elaboração de laudo de avaliação, ou seja, sem respeitar o direito fundamental à indenização prévia e justa e, consequentemente, ao devido processo legal em seu sentido substancial.

Diante do exposto, resta forçoso concluir que o sistema jurídico em vigor demanda que seja efetivado o depósito do valor respaldado por laudo de avaliação, levando em conta, com um dos critérios para maior ou menor fixação do quanto devido, mas não o definitivo, o valor venal do bem.

Diga-se, ainda quanto aos ônus do proprietário expropriado por esta via, que o § 3º do art. 8º da Lei 10.267/01 prescreve que os títulos da dívida não terão poder liberatório para pagamento de tributos.

Porém haverá ônus para o Poder Público também: como determina o §4º do art. 8º, o Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público, a ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório, mantidas, nestas hipótese, para o adquirente de imóvel nos termos as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o da multimencionada lei.

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